Как купить квартиру и не потерять деньги

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», и теперь все застройщики страны обязаны продавать людям квартиры по новым правилам - через так называемые эскроу-счета.

Что изменится? Давайте разбираться вместе.

Не секрет, что некоторые недобросовестные застройщики вольготно распоряжаются деньгами людей. Например, на собранные деньги могут построить коттеджный поселок, продавать его понемногу и уже на вырученные деньги начинать строить первый дом.

А когда средства закончатся, взяться за второй дом, продать в нем квартиры и на собранные деньги достраивать первый.

Сложные финансовые схемы, к сожалению, нередко приводят к тому, что однажды деньги заканчиваются, новые площадки не дают и компании банкротятся.

Поскольку перевоспитывать нерадивых предпринимателей уже поздно, а убеждать их работать честно чаще всего бесполезно, государство для защиты решило использовать эскроу.

Это такой специальный счет в банке, с помощью которого можно максимально безопасно проводить крупные сделки - посредником и гарантом честности сделки выступает банк. Он следит, чтобы покупатель положил на эскроу нужную сумму, а продавец выполнил все прописанные в договоре условия.

Только после этого он даст доступ к счету и возможность снять деньги.

ПРИМЕР

Маша покупает у Васи квартиру. Они не знакомы друг с другом, поэтому идут в банк и открывают эскроу-счет на месяц. Условия они прописывают такие: Маша должна положить на счет три миллиона рублей, а Вася переоформить квартиру на Машу и в качестве доказательства принести выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Вася оформляет все документы и приносит их в банк. Банк дает ему доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет. Если в оговоренный срок сделка не проходит и Вася не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги Маше.

Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, составляет пять лет.

По истечении срока деньги возвращаются к покупателю.

- Вы заключаете договор о долевом строительстве и регистрируете его в Росреестре.

- Ваш первый взнос и ежемесячные платежи, в том числе и по ипотеке, поступают не застройщику напрямую, а на эскроу-счет в банке. Строительная компания получит эти средства только после того, как достроит дом и сдаст его жильцам.

Средства на строительство компании будут занимать в этом же банке под невысокий процент. Банки контролируют их расход: застройщик имеет право потратить их только на конкретный жилой комплекс, больше ни на что другое.

Теперь в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков. То есть, по сути, риски недостроя переносятся с покупателей жилья на застройщиков и банки.

Если застройщик обанкротится и не достроит дом, то банк откроет доступ к счету, и люди просто заберут с него свои деньги.

Если же что-то случится с банком, тогда вложенные деньги вам вернет Агентство по страхованию вкладов: эскроу, как и обычные счета, застрахованы.

Максимальная сумма возмещения по эскроу - до 10 миллионов рублей.

К слову, о банках. Где открывать счет, выбирает застройщик, но только из перечня Центробанка, в который вошли финансовые организации с высоким кредитным рейтингом.

В Башкирии по эскроу работают пять банков. Это Сбербанк, «Банк Дом.рф», ВТБ, «Открытие» и «Газпромбанк».

С начала июля застройщики подали уже 36 заявок и заключили 14 договоров. Выбор застройщика вас ни к чему не обязывает - ипотеку, если она нужна, вы имеете право оформить в любом другом банке, условия которого вам покажутся более выгодными.

Но есть нюанс - с большой вероятностью нужно будет оплачивать комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

Ну, и последнее. Уже почти достроенные объекты застройщики имеют право пока продать по старым правилам. Таких в Башкирии больше четырех сотен, и их общая площадь соизмерима с годовым объемом строительства жилья.

То есть купить квартиру и так, и сяк можно будет еще пару лет. Но как безопаснее - вы теперь знаете.

КСТАТИ

За год почти 600 обманутых дольщиков Башкирии получили квартиры Как мы уже рассказывали ранее, всего в Башкирии около восьми тысяч обманутых дольщиков.

Как заявлял на «Стройчасе» врио главы региона Радий Хабиров:

- Любой дом, где есть обманутые дольщики, мы достроим. Ни одного такого дома в республике мы не оставим.

Так, с октября прошлого года решили проблемы 568 семей. Свои долгожданные ключи от квартир получили жители домов в «Серебряном ручье», «Новобулгаково» и других проблемных объектов, по остальным дело сдвинулось с мертвой точки и постепенно решается.